房地产一直是个火热的话题。
我们每天都会收到来自大家不同的房地产税务问题，被问到最多的也是最常见的问题就是当出售物业时是否需要征税。
因此，本篇文章会为各位解析在哪些情况下，房地产交易会涉及交税。我们废话不多说，干货奉上。
1. 明线测试期限内出售
农田，商业物业，自住房除外。
- 如果您在10年内出售一处物业，您产生的任何收益都可能需要交税
- 如果该物业在有一段时间内并不是您的主要住所，那么出售所获得的收益也可能要交税
- 明线测试的时间段及所限制的年数：
1/10/15-28/3/18: 2年
29/3/18-26/3/21: 5年
从27/3/21后: 10年
从2024年7月1日起：2年。如果您在2024年7月1日或之后出售物业，并且该物业的出售日期是在购买日期后的2年后，那么您不再受明线测试（bright-line test）的影响。
4. rollover relief 产权变更对明线的影响（从2022年4月1日起生效）出于资产规划的考虑，转个人名下的房产到家庭信托，LTC，partnership，房产最终的控股人没有变更，明线测试不会因为产权变更而重新开始计算，仍然按最初购买时间计算。
5. 明线测试的购买日期是按transfer of title（一般为交割日）开始算起；结束为签约买卖协议那天（enter into a binding sale and purchase agreement）
2. 购买时的意图或目的
其实明线测试的出现有一部分原因是为了帮助界定购买时的意图。这项规定也针对房地产投机者，但由于其应用的主观性（因此认为需要“明线”）而难以证明。这项测试检查纳税人在购买时的心态，并试图对那些有预定销售计划的人征税。
需要注意的是，仅凭您断言说不是为了转售而购买的此房产是不够的。
根据我们的经验，税务局肯定会更深入的调查，并将重点关注在您购买房产的详细信息和您的行动以及您对其他人说的话等等。
例如：银行或律师持有哪些信息？房贷是长期的还是短期的？持有该物业的时间，出售的原因，出售时的具体情况，您买卖房产的历史记录，是否存在规律或是您的常规模式？等等等等…
3. 开展与房地产有关的业务
购买房产土地是为了开展相关业务。比如：经销商、开发商、细分商和建筑商。即您购买土地出售、开发后出售或分割后出售，或建造后出售。
即使是长期投资也必须持有至少10年才能免税。
4. 相关联人士
如果您与房地产行业的某个人有关联 – 您就是关联人。这意味着您可能需要为您的全部或部分房产交易缴税，即使您本人不是房产经销商、开发商或建筑商。
如果在购买房产时，您满足以下任何一种情况则这些交易需要交税：
- 您购买房产时您与房产经销商或开发商有关联
- 房地产开始进行重大开发时您与建筑商有关联
5. 购置后十年内开始non-minor分割和开发
根据税法规定，如果该土地有分割或开发计划，并且该计划在购置房地产后的10年内启动，并且所开展的工作不仅仅是小规模（minor in nature）的。
在定义什么样的开发是小规模时，需考虑各种因素，包括时间、精力和费用的投入。
比如：考虑土地的物理性质和特征是否产生变化。比如土地被分成了四块， 并看起来和它是一大块的时候完全一样。这可能就会被定义为小规模。而如果土地现在有车道、栅栏，灯柱等，这将被定义为大规模，需要交税。
再比如：您分割房产所花费的金额也是绝对关键的考虑因素。例如您花费 5,000 纽币对房产进行分割，而土地价值为 100,000 纽币那么您花费了总价值的 5%，则可以将其视为小规模分割。
6. 大规模分割和开发
在大型土地项目上产生重大支出。如何定义这个“significant expenditure”？
举一个极端一点的例子：将一块土地分割为两块可能不需要纳税，然而分割为二十块就是截然不同的了。
一旦被定义为大型开发，即使土地已保留超过十年，也是需要交税的。不过，纳税人有权在工程开始时做一个土地市值估价，此市价可作为抵扣，因此纳税人只需对开发利润征税。例如，假设 20 年前您以100,000纽币 购买了土地，而您现在决定开发该土地。这块土地目前价值 800,000 纽币，您有权抵扣800,000纽币的购地支出。
7. 重新区划调整 rezoning
在以下情况下，根据本规定，土地出售应纳税：
根据1991年《资源管理法》，土地可能发生变化或可能发生变化；
并且土地价值增加的至少20%可归因于变更或可能的变更；
并且该土地在购买后的10年内出售。
好在该规定也给出了缓冲的条例：每拥有一整年，应税收入就会减少10%（只有在其他税法规定均不适用的情况下，本规定才适用）。
由于每个人的案例情况不同，欢迎与我们联系，获取属于您的定制税务规划。
